Grønne investorer sætter skub i markedet for skov

Den grønne dagsorden sætter gang i markedet for skov og skovejendomme. Alt kan sælges, og der er rift om skovene – specielt de store, oplyser mægler.

Klima, biodiversitet og den grønne dagsorden. Det har været på alles læber de senere år.
Nu smitter det grønne fokus også af på markedet for skov og skovejendomme, oplyser ejendomsmægler Asger Olsen, som er specialist i skovejendomme.

– Der er langt flere købere end sælgere i markedet. Markedet er nærmest rødglødende – og alt kan sælges. Både store og mindre skove. Vi oplever lige nu en stor gruppe af købere, som vil med på den grønne bølge og eje skov, der som bekendt er en effektiv CO2-støvsuger, siger Asger Olsen.

Den grønne dagsorden er vigtig for de mange nye købere i markedet.

– Lige nu ser vi, at fonde, virksomheder, men også enkeltpersoner rækker ud efter skov. Alle vil have del i skovene som er et redskab til bedre klima og biodiversitet, siger han. Samtidig er udbuddet ret begrænset.

– Der er kun omkring tusind ejere i Danmark som ejer skov på over 50 hektar. Det vil ofte tage tid at finde den rette skov til specielt de større købere, siger Asger Olsen.

Vedmasse er ikke altafgørende

Asger Olsen kender markedet. Han har solgt skovejendomme igennem 23 år. Siden 2006 i sin egen mæglervirksomhed. Han er selv skovejer og ejer blandt andet en skov på 15 hektar ved Hornslet,
nord for Århus. Det er her, han inviterer til interview om det varme marked for skovejendomme.

Skoven ved Hornslet består primært af bøg og eg, som har været passet forstligt i generationer. Der er mange afdelinger med stor vedmasse i høj kvalitet. Han peger ind i en 100-årig egeafdeling, hvor egene står rette og med stor bulhøjde.

– Som du kan se, har skovfogederne gjort et godt arbejde herude i generationer. Der står meget råtræ i god kvalitet. Det gode råtræ er med til at løfte værdien, men det er bestemt ikke altafgørende, siger Asger Olsen.
Han uddyber, at selvom skovfolk sætter stor pris på den gode forstlige dyrkning, så er vedmassen kun en mindre del af skovens værdi.

– Selvfølgelig er det en fordel, når en skov er velpasset og fyldt med værdier, der kan realiseres. Men det er bestemt ikke altafgørende. Faktisk vil jeg sige, at man som ejer kan risikere at satse for ensidigt på den forstlige dyrkning af skoven, hvis det går udover over variation og herlighed i skoven, lyder det.

Værdier og variation

Asger Olsen uddyber, at skov værdisættes ud fra en lang række faktorer, hvor kvaliteten af vedmassen er en blandt mange andre.

– Mange købere efterspørger god beliggenhed, god jagt, variation og herlighed. I Danmark køber man skov med både hjerne og hjerte, og for mange købere er det vigtigere, at der er stor herlighed og
variation, end at der er stor vedmasse og høj trækvalitet, siger han.

Han tilføjer, at mange af køberne i disse år går efter herlighed og biodiversitet. Derfor er der også efterspørgsel efter skove, som er lagt helt eller delvist urørte.

Priser op til 200.000 kroner

Ifølge Asger Olsen kan handelsprisen på skov svinge forholdsvist meget alt efter beliggenhed og jagtmuligheder med mere.

– I det nuværende marked sælges skov typisk imellem 100.000 og 200.000 kroner pr. hektar. Jeg oplever ikke, at skov kommer under 100.000 kroner, og hvis vi skal over 200.000 kroner, skyldes det nogle helt specielle omstændigheder ved skoven.

– Jeg vil sige, at den gennemsnitlige salgspris for skov ligger omkring 135.000 kroner pr. hektar, men det varierer faktisk en del, da geografi og indhold spiller en stor rolle, og ingen skove er ens, siger han.
Oplevelsen er, at der specielt er mange større købere i markedet i øjeblikket.

– Jeg har kontakt til flere købere som er klar til at investere et trecifret millionbeløb i skov. Igen er det den grønne dagsorden, som de ønsker at være en del af, siger han.

Variation, jagt og stor herlighedsværdi kan være lige så vigtigt for køberne og dermed for prisen, som råtræ i høj kvalitet

Følger konjunkturerne

Asger Olsen har fulgt markedet igennem årtier. Han fortæller, at prisen på skov i store træk følger de økonomiske konjunkturer i Danmark.

– Når det går godt i Danmark, ser vi typisk også flere købere og stigende priser, siger han. Omvendt skal man ikke forvente markante fald i prisen.

– Det sker ikke. Selv under finanskrisen, var prisen på skov ret stabil. Det skyldes simpelthen, at ejerne har råd til at beholde deres skove. Er der ingen der vil købe, så beholder ejerne bare deres skove indtil køberne vender tilbage, lyder det. Han uddyber, at det netop sker i nedgangstider.

– Priserne er stabile, men til gengæld bliver der ikke handlet ret meget skov, siger han.

Lavt afkast

Mægleren gør det også klart, at man som køber skal have midlerne til købet i en eller anden form. Det kan være likvidt eller i form af andre aktiver, som kan belånes.

– Det er stort set umuligt at låne penge til skov. Det skyldes, at det årlige afkast er forsvindende lille. I gennemsnit taler man om 500-1500 kroner i afkast pr. hektar pr. år – dertil kommer en eventuel indtægt
for jagtudlejning. Derfor køber man ikke skov for driftens skyld, siger han.
Hvis man ville købe skov alene for at drifte den, så skal man kigge imod Sverige eller Baltikum, lyder rådet.

– Skov i disse regioner værdisættes stort set efter hvor meget træ, der er i skoven – og her vil man kunne opnå et betydeligt bedre løbende afkast end i Danmark, fortæller han.

Gode veje og herlighed

For eksisterende skovejere, som overvejer at sælge deres skov inden for en overskuelig årrække, deler Asger Olsen også et par tips.

– I selve salgssituationen skal der være ryddet op, og vejene skal være gode. Det nytter ikke noget, at en potentiel køber kommer ud og ser noget rod, hvor der er dårlige veje og måske en gammel maskine, der burde være sendt til skrot. Skoven skal præsentere sig pænt, og der skal være ryddeligt.

– Som salgsforberedelse kan man også tænke på variation, herlighed og jagt. Kan man for eksempel anlægge en sø, eller skabe mere variation, vil det typisk være godt givet ud i en salgssituation, siger Asger Olsen.
Han fortæller, at der måske også kan være en økonomisk gulerod i at overveje at lægge noget af skoven urørt.

– Urørt skov handles i øjeblikket med ikke særligt store afslag. For ejere, der overvejer salg, kan det i nogle tilfælde være økonomisk fornuftigt at lægge for eksempel 25 procent af skoven urørt, og så derefter sætte den til salg. Reduktionen i salgsprisen er ikke nødvendigvis voldsom stor, og ejeren kan få kompensationen for omlægningen, lyder det fra Asger Olsen.

Overordnet opfordrer han til at huske på, at det er glæde og herlighed, der handles, når skove skifter hænder, og det kan se ud på mange forskellige måder.

Læs også andre artikler fra Skovdyrkeren #96